Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario

Fuente: Deloitte Legal -  enlace.
El pasado viernes, el Consejo de Ministros aprobó la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario cuyos principales objetivos son reforzar la transparencia, la seguridad jurídica y el equilibrio contractual entre prestamista y prestatario.
El Proyecto de Ley es el resultado de la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, que se remite ahora al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria.
El Proyecto de Ley introduce las siguientes principales novedades:
1. Rebaja de comisiones
La rebaja de las comisiones que contempla el Proyecto de Ley se centra en las operaciones de cancelación anticipada y en la conversión de contratos a tipo variable que pasen a fijo.
Comisión por cancelación anticipada
Los nuevos porcentajes se aplicarán a las hipotecas firmadas con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva Ley.

• Préstamos a tipo variable: Será cero a partir del tercer o quinto año de vigencia del contrato, en función de lo que se hubiera pactado:
  • Durante los tres primeros años de vida del contrato: El límite será del 0,50% del capital desembolsado anticipadamente.
  • Durante los cinco primeros años de vida del contrato: El límite será del 0,25% del capital desembolsado anticipadamente.

En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% del capital desembolsado anticipadamente, si la amortización se produce dentro de los cinco primeros años de vida del contrato, o del 0,25% si se produce en un momento posterior.
Préstamos a tipo fijo:

• Durante los diez primeros años de vida del contrato: El límite será del 4% del capital desembolsado anticipadamente.
• A partir del décimo año de vida del contrato: El límite será del 3% del capital desembolsado anticipadamente.

En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo.
Conversión a tipo fijo
Los incentivos para la conversión de las hipotecas a tipo variable que pasen a fijo son superiores a los de la comisión por cancelación:

• Durante los tres primeros años de vida del contrato: La comisión máxima será del 0,25% del capital pendiente de amortizar.
• A partir del tercer año de vida del contrato: Será cero.

Además, se rebajan los aranceles de notarios y registradores que se corresponderían con los vigentes para un documento sin cuantía (unos 30 EUR) y una inscripción mínima (unos 24 EUR).
Estas comisiones se aplicarán a los contratos hipotecarios que se encuentren en vigor en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley.
2. Vencimiento anticipado
El criterio del Proyecto de Ley pivota sobre el momento en el que se produzca el incumplimiento y el número de cuotas vencidas y no satisfechas:

• Durante el transcurso de la primera mitad de vida del préstamo: Para que el prestamista pueda iniciar la ejecución del préstamo, se amplía a nueve cuotas mensuales impagadas (frente a las tres actuales) o a una cuantía que supere el 2% del capital concedido.
• Durante el transcurso de la segunda mitad de vida del préstamo: El porcentaje es del 4% o de doce cuotas impagadas.

3. Créditos en moneda extranjera
El consumidor podrá solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión (en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos) del crédito en moneda extranjera.
4. Ventas vinculadas y combinadas
Se prohíben, con carácter general, las denominadas ventas vinculadas, es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca.
Respecto a las ventas combinadas (aquellas en las que el consumidor tiene la opción de contratar por separado el préstamo hipotecario o con un conjunto de productos), las entidades financieras deberán plantear al consumidor ofertas alternativas, es decir, con o sin productos asociados. En estas ventas combinadas, la entidad financiera informará de los distintos presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria.
5. Transparencia
La mejora de la transparencia formal y material es uno de los pilares de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, motivo por el cual se refuerzan los requisitos de información tanto en la fase precontractual, como en el momento de la firma del préstamo ante notario.
En la fase precontractual, el prestamista deberá entregar al cliente, con una antelación mínima de siete días respecto de la firma del contrato, la siguiente documentación:

• La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tendrá la consideración de oferta vinculante.
• La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario de los elementos más sensibles del contrato, tales como: Cláusulas suelo, vencimiento anticipado, distribución de gastos, divisa, etc.
• En caso de tratarse de un préstamo a tipo de interés variable: Un documento separado con las cuotas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

Durante el plazo de siete días, y como tarde, el día anterior al de la autorización de la escritura pública del contrato de préstamo, el prestatario deberá comparecer ante el notario por él elegido para recibir asesoramiento específico y gratuito sobre el proyecto de contrato de préstamo hipotecario y acreditar que ha recibido y comprende la información precontractual suministrada por el prestamista. Estos aspectos se plasmarán en un acta notarial sin la cual no podrá suscribirse el contrato.
Asimismo, el Proyecto de Ley habilita al Gobierno para crear, mediante Real Decreto, un contrato estándar de hipoteca, que sea transparente y de fácil comprensión para los prestatarios.
6. Otros
Adicionalmente a los aspectos mencionados en los apartados anteriores, se introducen las siguientes modificaciones:

• Extiende el ámbito de aplicación a los autónomos.
• Fija el importe del interés de demora en el triple del interés legal del dinero.
• Establece límites a la política retributiva de los prestamistas con la finalidad de garantizar que el volumen de préstamos concedidos no sea el factor predominante en detrimento de un buen análisis de la solvencia del prestatario.
• Establece un nuevo régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios distintos de las entidades de crédito.